预约看房

　　自上世纪80年代五四路出现自用性质的外贸中心大厦开始，到国际大厦作为福州第一栋经营性高层写字楼横空出世，再到现在众多5A级写字楼、创意园、产业园的涌现，福州写字楼市场已历经二三十年的发展。

　　近年来，福州写字楼市场增量不断加大，写字楼租赁市场也随之变化，由初期的供不应求，到现在的供给过量，很多区域都出现空置率上升的情况。目前，市场上大量写字楼使用年限已超15年，仅提供硬件设施和基础物业服务。同时，众多写字楼更是存在设施设备陈旧、空间布局欠缺等问题，导致租金价格不断下滑。随着“大众创业、万众创新”浪潮的推动，写字楼需求方结构、层次逐步变化，中小企业已成为写字楼的主力客群，这对写字楼市场提出了更多后期服务需求。伴随市场变化和企业发展，未来能够符合中小企业多样化办公需求、为中小企业提供更好服务的写字楼或成为市场主流。

　　市场分析

　　福州各板块租金价格

　　据各板块代表性项目数据显示，写字楼租赁市场热度最大的定价区间为60-100元/平米·月。目前，精装写字楼比例较大，预计未来写字楼租赁市场租金价差将进一步拉大，企业客户的选择余地也将大幅增加。

　　各板块代表项目价格统计表

　　目前，福州写字楼月租金价格从40元/㎡到160元/㎡不等，相较往年更为优惠。台江金融街板块，因供应量较大，写字楼每平米月租仅为100-150元，最低谷时月租甚至仅为60元/m2;闽江北CBD与金融街CBD写字楼整体空置率均在40%左右;金山片区写字楼多为厂房改造而成的创意园、产业园区，租金价格在40-60元/㎡之间，处于市场低位。

　　福州写字楼基本以标准5A甲级写字楼为价格高地，租金均价在100元左右。五四路作为老城区的办公核心，写字楼整体供应量过剩，产品参差不齐，竞争已达白热化。同时，受其它板块供应市场影响，该区域呈现出租金价格不升反降、空置率持续上升的态势。

　　市场总结

　　2016年福州全年新增工商注册企业约30000家，预计每年约200万平方的办公市场需求(包含办公升级小换大)，城市企业数量不断增长，理应直接导致写字楼市场需求爆增。但据不完全统计，已登记注册企业中，约有20%—30%为“僵尸”企业，无实际办公场地，同时每年有20%的企业倒闭或注销。在新增企业与倒闭企业互抵的情况下，写字楼需求量并未爆增。整体供求严重失衡，供求量远大于需求量，部分区域甚至呈现租金不升反降的态势。

　　纵观福州写字楼办公市场，其产品构成可分标准写字楼、SOHO及各类产业园区(软件园、创意园、产业园等)三大类。

　　标准写字楼稳据高端市场

　　从市场层面来看，2010年后新建多为标准写字楼，产品品质相对较高，大堂挑高多超过10米，从公共区域装修到电梯等硬件配套均符合高档办公标准。然而，其相应的租金价格和物业管理、中央空调、停车等收费也较高，部分写字楼物业管理费已突破20元/平米·月。按企业办公成本占比测算，若公司年纯利润未在300万以上，很难支撑如此高的办公成本。因此，进驻5A甲级写字楼办公的企业多以央企、大型知名企业、金融类客户为主。

　　SOHO类产品一枝独秀

　　继地产限购政策出台后，市面上出现大量的SOHO类产品，如五四北/东二环泰禾SOHO、台江/仓山万达广场SOHO、恒宇国际、三盛滨江国际、富力中心SOHO、红星晶品国际、蓝波湾等。SOHO产品以面积小、楼层高(一般为4.5-5米，可二次隔层)、外观形象佳等优势受到中小企业的追捧，租金价格一般在60-80元/平米，广受初创公司青睐。

　　产业园区优势显成市场新欢

　　近年来，产业园区凭借大面积、低租金、政策优惠、绿化环境舒适等优越条件已越发受到市场青睐。目前，福州主要产业园区集中在金山片区，各类创意园、文创园、产业园均由旧厂房改建，业主方对原厂房的外立面、室内公共区域、园区景观绿化、硬件配套等进行升级改造，呈现多种结构布局，完全可满足日常一般办公需求。该类型产品优点突出：一是层高较高，空间感较好;二是相较高层写字楼，公摊面积较小，实际可利用面积更大;三是停车区域相对宽裕;四是物业收费便宜,一般在3-5元;五是装修灵活度高。产业园区租金价格主要在40-60元之间，凭借较高的办公性价比，深受中小型、发展型企业喜爱。伴随城市经济的发展，该类型企业比重将持续提升。可以预见，租金价格相对低位的产业园区市场需求将稳步增长，租金呈现持续上扬态势。

　　城区早期写字楼面临市场洗牌

　　随着城区快速扩张，城市单核心概念已逐步淡化，辐射型区域中心已成为市场主流。而城市路网不断完善、福州地铁开通，更大大缩短了新老城区的距离，早期写字楼的地段优势日益削弱，面临大堂老旧、电梯行驶缓慢、车位配比不足、空调系统供给不足、智能化管理设备缺失等诸多问题。与新兴标准写字楼相比，软硬件差距不断加大，直接导致市场对老旧物业的需求逐年下降，出租率与租金价格持续下滑。从未来走势来看，早期写字楼将面临新一轮改造升级。

　　发展趋势分析

　　写字楼盈利运营管理是关键

　　不论是行业领先者的行动，还是对于本地市场的观察，我们都发现随着写字楼市场的不断发展，大量新增写字楼的租赁需求对写字楼的硬件需求正趋于“基础化”，即物业硬件配置已经成为写字楼租户最基础的考虑因素。除去客户在选择物业时首要考虑的优势区域和地段外，高品质的物业配置不再是唯一重要的决定因素，而更多体现在管理、服务等软件方面。毋庸置疑，未来写字楼整体运营的物业管理水平将直接决定其租金价值和出租率，这也将成为衡量写字楼等级的重要指标。因此，如何满足客户的服务需求，如何有效运营办公空间，已成为写字楼未来发展方向的重点和依托。

　　“互联网+”时代下新型办公模式将成市场主流

　　在移动互联加速渗透的背景下，传统写字楼市场正发生形态变革。互联网思维中包含的追求平等、开放、自由的思潮，改变了原有工作管理及分配模式，使得团队分享、创意办公越来越成为重要方式。共享、社交等“互联网+”办公属性的导入，使得传统密集型、格子间办公楼已经难以满足新的办公需求，创客空间、联合办公、众创空间、共享办公、优客工场空间等新型办公模式正逐渐成为市场主流。